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        溫州市人民政府辦公室關于 進一步促進現代物業服務業發展的若干意見
        發布日期:2015-04-29 09:46:28 來源:溫州市政府網 字體:[ ]

        各縣(市、區)人民政府,市政府直屬各單位:

          為貫徹落實《浙江省人民政府辦公廳關于加快發展現代物業服務業的若干意見》(浙政辦發〔2012〕19號),進一步加強物業行業監管,規范物業服務市場,提升物業服務水平,實現我市現代物業服務業更好更快發展,經市人民政府同意,結合實際提出如下意見:

          一、完善物業管理機制

          (一)建立物業服務業聯席會議制度。建立由物業行政主管部門牽頭,信訪、發改(物價)、公安、民政、司法、財政(地稅)、人力社保、城管與執法、安監、金融、市場監管、質監、電力、消防、公用集團等單位組成的市現代物業服務業聯席會議制度,統籌協調現代物業服務業發展,解決重大問題。

          (二)調整物業管理服務事權。進一步理順物業管理工作機制,全面下放日常物業管理服務事權,形成市物業行政主管部門綜合協調、各縣(市、區)政府屬地負責、街道(鄉鎮)具體實施、社區居委會密切配合的工作格局。街道(鄉鎮)應當落實人員和工作經費。

          (三)建立物業區域管理工作聯動機制。以街道(鄉鎮)為工作平臺,建立完善物業管理區域信訪、公安(消防)、城管與執法、安監、市場監管、質監工作聯動機制,加強監管,加大綜合執法力度,及時查處違法違規行為,維護物業管理區域公共管理秩序。建立網絡信息平臺,充分利用科技手段,讓群眾或業主參與監督。

          (四)建立物業服務糾紛快速處理機制。構建人民調解、行政調解、司法調解相互銜接的物業服務糾紛調解工作模式,充分發揮街道(鄉鎮)、社區法律顧問作用,引導企業、業主依法理性表達利益訴求。法院、仲裁委支持推行物業服務費拖欠的快速審理機制,解決物業欠費訴訟、仲裁程序繁瑣、時間冗長等問題。支持將拖欠物業服務費的失信行為納入個人信用信息征集范圍。

          (五)切實加強業主自治組織建設。街道(鄉鎮)要切實加強業主自治組織建設,指導業主大會、業主委員會的成立和換屆,規范業主委員會運作,協調社區居委會、業主委員會和物業服務企業之間的關系,引導業主大會和業主委員會提高自管能力。

          二、健全物業管理服務體系 

          (一)實現物業管理服務全覆蓋。未實行物業服務企業專業服務的老舊住宅區,應逐步實行社區物業服務站進行代管或業主委員會進行自治管理的準物業管理模式。積極推進公建項目后勤管理服務社會化、市場化,加快現代物業服務從住宅物業服務向辦公樓、工業企業、醫院、學校等多種物業服務延伸拓展。

          (二)規范既有物業項目管理服務。街道(鄉鎮)要督促指導業主大會與業主委員會通過招投標的方式選聘物業服務企業,加強對物業服務行為的檢查,督促物業服務企業嚴格按物業服務合同的約定提供服務。暫未成立業主大會的住宅小區(大廈),社區應在街道(鄉鎮)的指導下履行業主委員會職責,組織業主共同決定物業管理事項。優化、簡化物業專項維修資金管理使用程序,建立消防、電梯等設施設備的物業專項維修資金應急使用綠色通道,確保合法、合理使用資金。

          (三)優化新建物業項目管理服務。規劃、住建等相關職能部門應指導監督物業管理用房、共用設施設備的配置與建設,鼓勵物業服務企業參與項目建設管理,提出前期物業管理服務的建議。街道(鄉鎮)要督促建設單位通過公開招投標的方式,從優選擇物業服務企業從事前期物業服務,嚴格執行《物業承接查驗辦法》,移交權屬明確、資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全的物業;指導監督物業承接查驗活動,做好備案工作,協助物業服務企業督促建設單位履行物業保修責任;物業服務企業退出物業項目時,街道(鄉鎮)應指導原物業服務企業、業主委員會、新物業服務企業三方做好相關移交工作,確保物業管理正常銜接。 

          三、提升物業管理服務水平

          (一)制訂實施物業服務標準。住建部門要會同發改部門加快制訂不同類型物業的服務標準和規范,促進物業服務業規范發展。鼓勵行業協會和企業參與標準制訂,引導物業服務企業開展標準化試點。依據服務標準推行市場準入和分等級管理,確定有償服務消費價質定位,實現“質價相符、優質優價”。

          (二)做大做強物業服務企業。鼓勵骨干物業服務企業通過加盟、兼并、重組等方式加大資源整合力度,積極采用現代信息技術和現代化管理手段,推動物業服務規模化、集約化發展。鼓勵物業服務專業化發展,大力扶持一批設備管理、保潔家政、園林養護、秩序維護等專業物業服務企業。鼓勵物業服務企業注冊和使用自主商標,提高物業服務品牌的知名度、美譽度,充分發揮品牌的示范和集聚效應。

          (三)提高物業服務從業人員素質。引導物業服務企業改進對員工的管理,加強職業技能培訓和職業道德建設,規范物業服務從業人員的服務行為。充分發揮各類職業技能培訓機構、行業協會等組織的作用,積極開展物業服務從業人員崗位技能培訓。加快物業服務定點培訓機構建設,加快培養滿足現代物業服務業發展需要的專業人才。

          (四)大力培育扶持物業服務龍頭企業。引導物業服務企業實施品牌戰略和精品服務,積極開展物業管理示范項目和優秀物業服務企業評選活動,對獲得“全國物業管理示范項目”、“浙江省物業管理示范項目”、“溫州市優秀物業服務企業”、“溫州市物業管理示范項目”稱號的,給予一定的獎勵。

          (五)加強對現代物業服務業的宣傳。堅持正確的輿論導向,通過多種渠道、多種方式大力宣傳發展現代物業服務業的重大意義,客觀公正報道物業服務糾紛事件,引導廣大業主依法理性維權,進一步營造全社會關心支持現代物業服務業發展的濃厚氛圍。

          (六)加強對物業服務行為的考核。街道(鄉鎮)或社區(村居)應加強日常巡查,各縣(市、區)物業主管部門會同街道(鄉鎮)每季度或半年應組織一次全面考核,重大活動期間隨機組織考核,指導和督促物業服務企業規范服務行為,不斷提升服務質量。對巡查和考核中發現的問題,應及時提出整改意見,督促相關企業限期整改。考核結果由各縣(市、區)物業主管部門匯總,納入物業服務企業信用評價體系,并作為獎勵與懲戒的依據。

          四、規范物業服務市場行為

          (一)完善物業服務企業信用評價機制。物業行政主管部門應建立物業服務企業信用檔案,定期向社會公布,實行守信激勵和失信懲戒機制,對于優良企業,在物業項目招投標時予以加分等獎勵。對于不合格企業實施重點監管,依法限制其承接新的物業管理項目。

          (二)完善物業服務市場準入機制。實行物業服務企業資質動態管理,定期開展監督檢查,嚴格審查資質條件和從業人員職業資格證書,實行持證上崗制度,對經責令改正不合格的違規企業,依法予以撤銷資質或報請相應等級資質的批準機關依法予以撤銷資質。新設立的物業服務企業不符合物業企業資質條件的,不許進入物業服務市場。

          (三)完善物業服務市場退出機制。物業行政主管部門要加快制定物業服務企業退出物業項目管理辦法,建立預警機制,對擅自退出物業管理服務的企業,要記入企業不良信用檔案。

          (四)完善有關收費政策。

          1.完善物業服務定價機制。住建、發改部門要進一步完善物業服務標準,推行商品住宅前期物業服務收費市場調節價機制,鼓勵采取包干制、酬金制和“菜單式服務、等級化收費”等物業服務和收費模式。政府投資建設運營的公共租賃住房委托專業機構提供物業服務的,所需物業服務費用由當地政府給予一定資金補助。

          2.規范物業服務相關收費。凡由政府及相關職能部門承擔的費用,不得轉由業主或者物業服務企業承擔,供水、供電、供氣、供熱等相關費用由專業單位向物業管理區域內實際使用的個人、單位等最終用戶收取,確需委托物業企業代收的應當簽訂委托代收協議,并支付相應的代收手續費。已納入物業管理服務的地下車庫、地面車位、沿街店面等部位,其他部門不得重復收取相關費用。規范物業服務消防、安全等相關職業技能培訓收費,收費標準應報當地物價部門商財政、物業行政主管部門核準。電梯、消控等特種設備定期檢測費的收取,嚴格執行省財政廳、省物價局規定的標準。

          五、加大政策扶持力度

          (一)落實財政扶持政策。財政部門要會同住建部門加快研究扶持政策,支持現代物業服務業發展,推進保障性住宅小區(大廈)、老舊住宅區等物業管理,引導和鼓勵物業服務行業重點企業、創新型企業和品牌企業加快發展,支持物業服務行業人才培養、標準化和信息化建設,獎勵在節能減排、安置就業、社區建設中作出突出貢獻的物業管理單位。

          (二)落實稅收金融扶持政策。

          1.減免相關稅收。自2015年1月1日至2017年12月31日,對年應納稅所得額低于20萬元(含20萬元)的小型微利物業服務企業,其所得減按50%計入應納稅所得額,按20%的稅率繳納企業所得稅。自2015年1月1日至2017年12月31日,對物業服務企業在新增加的崗位中,當年新招用在人力資源社會保障部門公共就業服務機構登記失業1年以上且持《就業失業登記證》(注明“企業吸納稅收政策”)人員,與其簽訂1年以上期限勞動合同并依法繳納社會保險費的,在3年內按實際招用人數予以每人每年定額5200元依次扣減營業稅、城市建設維護稅、教育費附加、地方教育費附加和企業所得稅優惠(優惠政策在2017年12月31日未享受滿3年的,可繼續享受至3年期滿為止)。對物業服務企業繳納房產稅確有困難的,報經主管稅務機關批準,可給予減免房產稅。

          2.規范稅收減免程序。符合減免稅條件的物業服務企業,應及時向主管稅務機關申請辦理減免稅相關手續,主管稅務機關應當按照依法合規的要求,及時辦理物業服務企業的減免稅事項。

          3.加強金融扶持。鼓勵各類金融機構開發和推廣適應物業服務企業需要的金融產品,逐步擴大收費權、股權質押貸款范圍。對當年新招用符合小額擔保貸款申請條件的人員達到企業現有在職職工總數30%(超過100人的企業達15%)以上,并與其簽訂1年以上勞動合同的勞動密集型物業服務小企業,經辦金融機構可根據企業實際招用人數合理確定小額擔保貸款額度,最高不超過人民幣200萬元,貸款期限不超過2年。

          (三)落實相關補貼政策。

          1.落實培訓補貼。對有愿望從事物業服務的登記失業人員、進城求職農村勞動力等未就業人員參加定點培訓機構組織的物業服務技能培訓的,享受培訓所在地人力社保部門的職業培訓補貼。物業服務企業新招用符合條件的人員,與企業簽訂6個月以上勞動合同,在勞動合同簽訂之日起6個月內由企業依托所屬培訓機構或政府有關部門認定的培訓機構開展崗前就業技能培訓的,根據培訓后繼續履行勞動合同情況,按照當地確定的職業培訓補貼標準,對企業給予定額職業培訓補貼。

          2.落實社會保險補貼。對物業服務企業錄用城鄉就業困難人員就業,企業與其簽訂1年以上勞動合同,并依照規定繳納社會保險費的,企業為其實際繳納的基本養老、醫療、失業保險費由當地財政給予補助。補貼期限,除對距法定退休年齡不足5年的就業困難人員可延長至退休外,其余人員不超過3年。對物業服務企業當年接受10名以上已辦理失業登記的本地生源高校畢業生,并簽訂2年以上勞動合同的,從高校畢業生就業的第2年開始,其養老保險、醫療、失業保險單位繳納部分,由當地政府視財力情況按30%-50%比例給予社會保險補貼1年,所需資金從當地促進就業資金中列支。

          3.落實物業管理補貼。物業服務企業的行政主管單位要會同財政部門制定激勵政策,優先保障老舊電梯等直接涉及公共安全、影響群眾生活的基礎設施大修、改造或更新所需經費。老舊住宅小區(大廈)的范圍由各縣(市、區)房產行政主管部門結合當地實際作出界定。對在高層、小高層建筑中安置的拆遷安置房,因政策規定享受多層住宅物業服務費標準從而造成物業服務經費收入不足的,開發建設單位應及時支付其不足部分。

          4.支持節能減排專項改造。對物業服務企業因節能減排而改造共用設施設備的費用支出,以及節能降耗成效突出的物業服務企業,當地政府給予一定比例的一次性費用補貼和獎勵。

          六、著力解決物業管理區域的突出問題

          (一)加強房屋裝修管理。物業服務企業應切實做好房屋裝修備案、日常巡查等工作,將房屋裝修的禁止行為和注意事項書面告知房屋所有人、使用人;發現可能存在違法裝修情形的,要立即進行勸阻;勸阻無效的,要及時報告相關職能部門。建設行政主管部門應加大對擅自變動建筑主體或承重結構等違法行為的查處力度。房地產行政主管部門應加強房屋裝修執法隊伍建設,依法及時查處違章裝修行為。城管與執法部門應加大對違法搭建或者擅自改變住宅外裝立面、在非承重外墻上開門窗、擅自改變房屋使用功能等違法違規行為的查處力度。公安機關應依法查處從家庭室內發出嚴重干擾周圍居民生活的環境噪聲的行為。街道、社區應加強轄區內房屋裝修管理的宣傳教育和督促檢查。

          (二)加強停車管理。物業服務企業應切實做好車輛停放秩序的維護工作,引導業主有序停車。公安交警部門應指導物業服務企業、業主委員會科學劃分停車位,合理制定物業管理區域內的行車路線。對于破壞消防設施、占用消防通道、亂停車等違法違規行為,在物業服務企業勸阻無效后,公安交警、消防部門應及時介入處理。

          (三)加強安全與環境衛生管理。物業服務企業應按照合同約定做好公用設施設備養護、公共秩序維護、環境衛生管理等工作。公安部門應加強安全防范工作指導,督促物業企業落實人防、物防、技防措施,加強消防安全監管,嚴厲查處違法“群租”、無證養犬等行為。安監、質監、市場監管部門應加大懸空廣告、空調室外機等高空懸掛物以及電梯等特種設備的安全與質量監管。城管與執法部門應嚴厲查處損壞綠化、違法設置戶外廣告等行為,加大主要街道和重點地區臨街建筑物外立面懸空戶外廣告、空調室外機等設置安全監管。市場監管部門應加強對違法經營現象的監管,對未能提供合法有效經營場所證明的,不予核發營業執照,會同相關部門取締無照經營行為。

          (四)加強物業管理用房的使用管理。依法屬于國有的物業管理用房,業主大會成立前由社區代管,業主大會成立后由業主委員會代管,交由物業服務企業使用。依法屬于業主共同所有的物業管理用房,業主大會成立前由物業服務企業負責管理與使用;業主大會成立后由業主委員會負責管理。有區分物業管理辦公用房和物業管理經營用房的,辦公用房由物業服務企業使用,經營用房的使用由業主大會與物業服務企業在物業服務合同中予以約定;不區分物業管理辦公或經營用房的,物業管理用房的使用由業主大會與物業服務企業在物業服務合同中予以約定,但應保證物業服務企業辦公、值班以及存放工具材料等所需。物業管理用房不得轉讓、抵押或改變其用途。物業經營用房的用途由業主大會決定,任何單位、組織或個人不得侵占及擅自出租經營,違反法律、法規的應追究當事人法律責任。

         

         

          溫州市人民政府辦公室

          2015年4月24日


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